Quando va presentata la SCIA? E quando invece la CILA? Il permesso di costruire è l’iter più complesso?
Secondo le disposizioni legislative e regolamentari del TUE in materia edilizia, comunemente note come : Testo unico delle costruzioni e in forma abbreviata TUE, essa distingue le tipologie degli interventi edilizi, partendo dalla manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo , ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbana.
Da un diverso punto di vista affronta il tema delle pratiche edilizie , suddividendolo in edilizia libera, interventi che richiedono la CILA, quelli che richiedono la SCIA ed infine le opere soggette a Permesso di costruire. Questa suddivisione è in base a quale sia il contenuto dell’intervento . Il Testo Unico ci accompagna nella gestione della pratica indicando quale è l’istanza/dichiarazione da presentare, CILA, SCIA o Permesso di costruire nel caso specifico.
La comunicazione dell’Attestato di Inizio Lavori, cd. CILA:
Arte. 6-bis TUE indica gli interventi che richiedono l’Avviso Certificato di Inizio Lavori , cd. CILA. A dire il vero questa tipologia di lavoro è identificata dall’esclusione : l’art. 6-bis precisa che la CILA è utilizzata per tutti gli interventi non contemplati dall’art. 6, 10 e 22 TUE, cioè rispettivamente quelli che non richiedono la pratica edilizia, cd. ad edilizia libera (art. 6), quelli soggetti a Permesso di Costruire (art. 10), e quelli soggetti a SCIA (art. 22). La CILA deve essere effettuata ogniqualvolta si tratti di interventi di manutenzione straordinaria definiti leggeri , cioè lavori che non incidano sulle parti strutturali dell’edificio. Si pensi, ad esempio, al rifacimento di uno o più impianti (quindi di riscaldamento, condizionamento, energia elettrica ecc.), allo spostamento di tramezzature interne non portanti, al frazionamento di una unità immobiliare in due o più o, viceversa, all’unificazione di due o più unità immobiliari, purché la volumetria complessiva non subisca modifiche e non venga mantenuta la destinazione d’uso. La comunicazione giurata di inizio lavori richiede l’intervento di un tecnico professionista . I lavori edilizi potranno essere avviati subito senza dover attendere il consenso del comune o che trascorra il tempo del silenzio-assenso. Non ci sono oneri da pagare al comune.
La Notifica Certificata di Inizio Attività, cd. SCIA:
Come visto sopra, l’art. 22 individua gli interventi che possono essere realizzati mediante la Relazione Certificata di Inizio Attività , cd. SCIA. I lavori in questione sono un po’ più invasivi rispetto a quelli di manutenzione straordinaria leggera soggetti a CILA. Si possono citare gli interventi di manutenzione straordinaria , se riguardano parti strutturali dell’edificio, lavori di restauro e risanamento conservativo, se interessano parti strutturali dell’edificio, interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli soggetti a concessione edilizia, varianti alla concessione edilizia che non modifichino parametri e volumetrie urbanistiche, destinazione d’uso, categoria edilizia e che non alterino la conformazione degli edifici vincolati.
Esistono, infine, le varianti ai titoli edilizi che non comportano una modifica sostanziale, ma solo se conformi ai requisiti urbanistici ed attuati previa acquisizione degli eventuali atti di consenso richiesti dalla normativa in materia paesaggistica, idrogeologica, ambientale, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e prescritti da altre normative di settore. Con la SCIA è richiesto l’intervento di un professionista tecnico qualificato , che certifichi l’esecuzione dell’opera a regola d’arte. Non è previsto il pagamento di oneri al comune e gli interventi possono iniziare subito (il comune può però bloccare il cantiere entro 30 giorni per non conformità di natura tecnica o legale).
Assonanze CILA e SCIA:
Per le due tipologie di pratiche edilizie è necessario avvalersi dell’opera di un tecnico progettista edilizio qualificato: (geometra, ingegnere, architetto, perito edile) in regola con l’iscrizione al proprio ordine di appartenenza. Tale professionista ha il compito di certificare che le opere previste nel progetto siano conformi alle normative di settore, siano esse nazionali o locali. Tutto ciò dovrà avvenire prima dell’effettivo inizio dei lavori, con l’archiviazione della documentazione corredata dagli elaborati progettuali predisposti dal professionista (elaborato grafico del progetto, relazione tecnica, foto delle parti oggetto di intervento, ed altre variabili più specifiche del caso) e agli eventuali atti consensuali necessari alla realizzazione dell’intervento edilizio. Copia della documentazione (qualifica e relativi allegati) dovrà essere sempre conservata presso l’immobile oggetto dell’intervento. Per entrambe le tipologie di interventi l’attività potrà essere avviata dopo il deposito di tale documentazione. Si precisa che mentre nella CILA è possibile indicare una data precisa per l’inizio dei lavori, per la SCIA l’inizio dell’attività è da considerarsi contestuale alla presentazione degli stessi.
Il permesso di costruire:
Il Permesso di Costruire interviene nei casi di interventi molto consistenti. L’art.10 TEU indica i lavori subordinati. Sono gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, le ristrutturazioni edilizie che abbiano dato luogo ad un assetto edilizio completamente o parzialmente diverso dal precedente, e che comportino modifiche della volumetria complessiva dei fabbricati o dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportano modifiche della destinazione d’uso, nonché interventi che comportano modifiche della conformazione degli edifici sottoposti a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modificazioni.
Differenze tra CILA, SCIA e Permesso di Costruire:
Da tutto quanto sopra risulta evidente che ogni intervento edilizio ha una propria pratica edilizia. Già solo i moduli relativi a ciascuna pratica hanno una propria identità, in considerazione degli interventi che la pratica richiede. A parte questa banale osservazione, c’è una grande differenza tra i tipi di pratiche qui prese in considerazione. Come sopra accennato, la CILA e la SCIA sono infatti una comunicazione/segnalazione che il proprietario o altro soggetto legittimato presenta all’amministrazione comunale, unitamente all’asseverazione del progettista. Con l’asseverazione, quest’ultimo attesta, assumendone la responsabilità, che gli interventi sono conformi agli strumenti urbanistici, alla normativa edilizia, alla normativa sismica, a quella sui consumi energetici e così via. Da questo si può avere l’immediato inizio dei lavori.
Con il Permesso di costruire, invece, il titolare presenta domanda di autorizzazione a procedere. A differenza di CILA e SCIA, gli interventi che necessitano di Permesso di costruire non possono essere immediatamente realizzati perché è necessario attendere che l’Amministrazione comunale esamini la domanda e, successivamente, rilasci il permesso. Solo una volta ottenuta l’autorizzazione si potranno iniziare i lavori.
Il caso della SCIA alternativa al Permesso di costruire:
Esiste, poi, una particolare pratica denominata SCIA alternativa al Permesso di costruire. Per decisione del proprietario e del progettista incaricato viene presentata questa particolare SCIA. Ciò è possibile solo nei casi descritti dall’articolo 23 TUE.
Si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia che comportano un assetto edilizio totalmente o parzialmente diverso dalla precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva dei fabbricati o dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili compresi in zone omogenee, presentano modifiche nella destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportano modifiche della forma degli edifici sottoposti a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modificazioni. Parimenti possono trattarsi di interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbana ove disciplinati da piani attuativi con precise disposizioni piano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive.
Si applica infine alle opere di nuova costruzione se in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni piano-volumetriche. Il fascicolo dovrà essere presentato almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, unitamente all’asseverazione del progettista attestante il rispetto delle norme vigenti. L’amministrazione comunale, nei 30 giorni tra la presentazione del dossier e l’inizio dei lavori dichiarati, ha il compito di analizzare i documenti presentati. In caso di esito negativo è possibile notificare l’ordinanza per non effettuare l’intervento. Se passano 30 giorni senza alcuna comunicazione da parte del comune c’è silenzio-assenso. Da questa data è possibile intraprendere l’intervento.
L’utilità di questo strumento è data principalmente dalla riduzione dei tempi di attesa tra la presentazione della pratica e l’inizio del cantiere.
